安易に買ってはいけない　定期借地権付建物

不動産情報を見るときに、どこに注目して見ていますか。
販売価格やエリアなど、確認する部分はたくさんあります。

同じエリア内の新築マンションなのに、他よりも価格が安い。

不動産情報に「定期借地権」の文字。

これって、買っても大丈夫なの？どんな人におすすめなの？

今回は、「定期借地権」について紹介します。

借地権とは
1. 普通借地権とは
2. 定期借地権とは
定期借地権付建物のメリットとデメリット
1. 定期借地権付土地のメリット
2. 定期借地権付建物のデメリット
定期借地権付建物をおすすめする人、しない人
まとめ

借地権とは

借地権とは、建物所有を目的として土地を借りる権利のことです。借地権には、「普通借地権」と「定期借地権」があります。

普通借地権とは

普通借地権の場合、契約期間を30年以上とした場合、その期間が存続期間となります。存続期間満了時に更新することができ、更新時の存続期間は、1回目は20年、2回目以降は10年となります。

定期借地権とは

定期借地権には、普通借地権と異なり契約の更新がありません。
そのため、土地の所有者は安心して土地を貸すことができるメリットがあります。

定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

一般定期借地権

借地権の存続期間は50年以上です。契約の更新がない、建物の築造による存続期間の延長がない、建物の買取請求をしないという3つの特約が定められています。

契約は、公正証書などの書面でしなければならず、口頭での契約は無効となります。また、土地の利用目的による制限はありません。
存続期間満了後、借地人(借りた人)は建物を取り壊し、土地を返還しなければなりません。

事業用定期借地権

事業用の建物所有を目的とする借地権。居住用を目的とした建物を所有することはできません。一般定期借地権と同じく3つの特約を定めた公正証書により契約をしなければなりません。借地権の存続期間は10年以上50年未満となります。

建物譲渡特約付借地権

一般定期借地権と同じく、土地の利用目的による制限はありません。
存続期間を30年以上とし、土地の所有者が建物を買い取ることを特約とした借地権です。

土地の所有者が建物を買い取ることにより、自分の建物への土地利用権は不要となるため、借地権は消滅するのが特徴です。
また、契約は口頭でもできますが、将来のトラブルを防ぐためにも書面による契約が望ましいです。

定期借地権付建物のメリットとデメリット

定期借地権付土地のメリット

１．初期費用が抑えられる。

不動産の相場において、定期借地権付き土地は、所有権の土地よりも7割程度安く購入できるため、初期費用が抑えられます。

2．税の負担が減る

定期借地権付建物の場合、土地の固定資産税や都市計画税などは土地の所有者が支払う義務があります。そのため、購入者が負担することはありません。

定期借地権付建物のデメリット

1.維持費が高くなる

存続期間満了時に、原則として更地で返還しなければなりません。定期借地権付マンションの場合、権利金や保証金、解体積立金の支払いが必要になるケースもあります。

2.地代がかかる

定期借地権付建物の場合、土地所有者に地代（借地料）を支払わなければなりません。

土地の所有者が支払う固定資産税は、地代から支払われるため、一般的に土地の固定資産税よりも割高になります。

3.資産価値が低い

土地の権利が所有権や賃借権の場合、建物の資産価値がゼロになっても土地の資産価値がゼロになることはありません。それに対し、定期借地権の場合、存続期間満了により原則更地として土地の所有者へ返還しなければなりません。つまり、将来的には土地の利用権もなく、建物も存在しなくなることから、資産価値が低くなります。

4.高く売れない

定期借地権の場合、存続期間満了が近づくにつれ、建物の資産価値、土地利用権の価値も下がり続けます。存続期間が少なくなるにつれ、売りたいと思っても高く売ることができません。少しでも高く売るには、存続期間が十分に残っている、築年数が浅い建物である方が良いでしょう。

5.住宅ローンの融資が通りにくい

金融機関より住宅ローンを組む場合、一般的に土地と建物を担保に融資されます。定期借地権の場合、土地は他人の所有物なので担保にすることができません。よって、建物のみを担保として融資を受けることになるため、審査も厳しく、融資額も少なくなります。さらに、存続期間を超えての住宅ローンを組むことはできません。