買ってはいけない新築ワンルームマンション(不動産投資)

給料が上がらない、多くの退職金が望めない、老後の生活不安など、お金に関する悩みは生きていく中で尽きない悩みの1つだと思います。

昔のように「終身雇用で会社を勤め上げ、退職金で住宅ローンを完済し、年金で老後は悠々自適に生活する」といったモデルケースは難しくなっており、それをなんとか解決するために貯金だけでなく投資、俗に言う資産運用(資産形成)を考える方が増えてきているのではないでしょうか。

首都圏では毎日のようにどこかで開催されているセミナーや、ネット広告及び雑誌などで多く取り上げられている不動産投資(不動産賃貸業)を資産形成の手段として考える方も増えてきているように思います。

不動産投資で大きく財を成した人、着実に資産形成を進めていっている方もいますが、投資であるからには何でもかんでも不動産を購入すれば利益が出るというわけではありません。

そこで不動産投資を行う際に特に失敗に陥りやすい物件、買ってはいけない「新築ワンルームマンション」を紹介しようと思います。

不動産投資(不動産賃貸業)とは

不動産投資とは不動産を購入して賃貸し家賃収入を得たり、購入した不動産を売却して売却益を得るといった投資方法です。要するに「大家」になるということです。

「大家」というと大金持ちの人がやるもの、相続で不動産を得た人がやるもの、というように一定の資産を持っている人でないとなれないものだと思っている方も少なくないと思います。

しかし、最近では一定の資産を持っている人ではない多くのサラリーマンであっても不動産投資を行う人が増えてきています。

マイホームや車を買う際に利用する住宅ローンやマイカーローンと同様に、不動産投資ローンというものを利用して不動産投資を行う人が増えてきている影響だと考えられます。

ローンを利用する際に介する金融機関が日本の長引くデフレにより融資先を見つけることが難しく、サラリーマン対象の不動産投資ローンも扱うようになった金融機関が増えたことも一因だと思われます。

不動産投資のメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

・ローンを組むことで、手持ちの資金以上の物件が購入できる。

・ローンを組む際に団体信用生命保険に加入し、生命保険代わりになる。

・他人資本(家賃)を利用してローン返済し、資産形成ができる。

・減価償却費などを活用し、節税をすることができる。

・ローンを完済すれば、物件が自己所有となり家賃が全て自分の収入となる。

など、不動産投資物件を売る営業担当者もよく言うようなメリットを挙げてみました。

これだけのメリットがあれば不動産投資をやらない理由はないのでは？というように思えます。

ただし、ローンを組むということは入居者がいない(家賃収入が得られない)場合も返済する必要がありますし(空室リスク)、経年劣化により不動産価格(家賃)の下落リスク、地震や台風などの天災のリスクもあります。

このようなリスクを考慮した上で、不動産投資に踏み出すかどうか決める必要があります。

不動産投資物件には以下のようなものがあります。

・一棟建てマンション・アパート

・一戸建て住宅

・新築ワンルームマンション

・中古ワンルームマンション　など

この中でも特に利益になりづらく資産形成に向かないものが「新築ワンルームマンション」です。理由としては以下のようなものが挙がります。

新築ワンルームマンションの販売価格中身は「物件価格＋人件費＋広告費」となります。

人件費＋広告費で販売価格の3割程度になることも多く、購入した瞬間に売却しようと思った場合には、販売価格の7割程度の価格でしか売却できないということになり、運良く売却益を得ることができるとしてもかなりの年数を要しますし、売却損を抱える可能性も高くなります。

販売価格に連動して家賃の設定も高くなります。家賃を高くしないと採算が合わないからです。

新築時は高い家賃でも入居したがる人も多くいるかもしれませんが、5年10年と経過したマンションに新築時と同様の家賃で入居したい人がどれだけいるでしょうか。

基本的には経年劣化と連動して家賃を下げる必要が出てくるため、当初の家賃のままずっと採算が取れる状態が続くことはあり得ません。

住宅ローンと同様に不動産投資ローン期間も30年～35年であることが一般的です。

つまり、新築時から30～35年経過したマンションにどれだけの価値が残っているかを考える必要があります。

経年劣化による修繕コストなども考慮しておかないと投資として息詰まる可能性が高いです。

以上のように、新築ワンルームマンションを買ってはいけない理由を挙げてきました。

近年、首都圏の不動産価格は上昇しており、10～20年前くらいに首都圏のマンションを購入した方であれば、新築時よりも物件価格が上昇していることもあるでしょう。

しかし、現在の上昇している物件価格で、更に割高な新築を買うことがいかに利益を出すことが難しい物件になるかは想像しやすいと思います。

購入物件やタイミングに大きく左右される不動産投資ですので、投資対象物件の選定を間違えないようにしたいものです。